اگر جزو آن دسته از ایرانیانی هستید که قصد خرید ملک در شمال قبرس را دارید؛ چه از طریق سرمایهگذاری برای گرفتن اقامت چه برای داشتن خانهای دوم در کشوری مدیترانهای درک کامل و دقیق از انواع سندهای ملکی در قبرس شمالی یک الزام جدی و حقوقی است.
ادامه متن را با دقت بخوانید زیرا اشتباه در نوع سند میتواند نهتنها موجب مشکلات مالکیتی شود بلکه در آینده مانع فروش ملک ثبت اقامت یا حتی دریافت شهروندی ترکیه از آن طریق شود.
با توجه به اینکه قوانین مالکیت زمین در قبرس شمالی با بقیه کشورها تفاوتهای ساختاری دارد و همچنان درگیر روندهای تاریخی شمال-جنوب این جزیره است، شناخت دقیق انواع سند مالکیت Title Deed امری حیاتی برای مهاجر سرمایهگذار یا حتی خریدار مصرفی است.
همچنین مطالعه کنید: بهترین شهر قبرس برای زندگی و کار
خلاصهای از پیشزمینه حقوقی قبرس شمالی
قبرس شمالی از سال ۱۹۷۴ به صورت خودمختار اداره میشود و تنها توسط جمهوری ترکیه بهعنوان کشور مستقل شناخته شده است TRNC از همین رو قوانین مربوط به مالکیت زمین اراضی و ساختمانها عمدتاً بر پایه حقوق داخلی جمهوری ترک قبرس شمالی تدوین شدهاند؛ نقل و انتقالات پس از آن املاک این منطقه به دو دسته کلی تقسیم میگردند:
- املاکی که پیش از سال ۱۹۷۴ متعلق به ترکها بودهاند
- املاکی که پس از تقسیمبندی از یونانیها به ترکها منتقل شدهاند
همین تقسیمبندی تاریخی مبنای تفکیک انواع سندهای ملکی در قبرس شمالی است.
انواع سندهای ملکی در قبرس شمالی
سند ترکی Turkish Title Deed – TTD | امنترین و باارزشترین نوع سند در قبرس شمالی
سندهای ملکی ترک که تحت عنوان Turkish Title Deed یا Koçan Türk شناخته میشوند به املاکی اطلاق میشود که پیش از رویدادهای سیاسی سال 1974 متعلق به شهروندان ترک قبرس بودهاند و این سندها کاملاً قانونی قطعی و بدون سابقه مناقشه ملکی در سطح داخلی و حتی در تحلیلهای بینالمللی هستند.
از نگاه حقوقی و ثبتی سند ملکی ترک برابر با بالاترین نوع مالکیت دائم است و تمامی امتیازات مالکانه اعم از فروش انتقال بازسازی و رعایت حقوق شهروندی از طریق این سند محفوظ بوده و مانعی ندارد.
این نوع سند به ملکهایی اطلاق میشود که پیش از سال ۱۹۷۴ در مالکیت قانونی ترکهای قبرسی بودهاند. این سند از نظر حقوقی در بالاترین رده قرار دارد و برای این موارد مناسب هستند:
- ملک را بدون محدودیت به خریداران خارجی فروخت
- مجوز ساخت بازسازی و انتقال امتیاز آب برق و گاز را اخذ کرد
- اخذ ویزای قبرس و اقامت از طریق خرید ملک دریافت کرد
- در بانکها برای اخذ وام ملکی اقدام نمود
این املاک بیشتر مناسب سرمایهگذاران ایرانی با هدف امنیت حقوقی بلندمدت و تابعیت ترکیه از طریق سند ملکی در قبرس شمالی است چرا که قیمت این نوع ملکها معمولاً بالاتر است بهویژه در مناطق محبوب مثل فاماگوستا گیرنه و لفکوشا
ویژگیهای مهم سند ترک در املاک قبرس شمالی:
- سابقهی ثبت بلندمدت قابل بازیابی در اداره ثبت اسناد TRNC
- مورد پذیرش بانکها برای دریافت تسهیلات
- مجاز برای فروش به خریداران خارجی از جمله ایرانیان
- امکان استفاده بهعنوان وثیقه در دعاوی یا نزد بانکها
- قابل استفاده برای درخواست اقامت از طریق خرید ملک
سند تبادلی Exchange Title / Eşdeğer Koçan – معتبر اما با سابقه تاریخی خاص | نیازمند بررسی دقیق حقوقی
سندهای معاوضهای که تحت عنوان Exchange Deeds یا به زبان محلی Eşdeğer Koçan شناخته میشوند نتیجهی بازتوزیع اراضی پس از تقسیم شمال و جنوب قبرس هستند.
پس از مهاجرت اجباری ترکهای ساکن جنوب در سال 1974 دولت قبرس شمالی برای جبران املاک ازدسترفته آنها زمینهایی در شمال بهطور رسمی واگذار و سند معاوضهای صادر کرد.
ویژگیهای حقوقی سند تبادلی و معاوضهای
- نام شخص حقیقی بهعنوان مالک در سند آمده است
- قابل معامله و فروش به خریداران خارجی ایرانیها مجازند خرید کنند
- در سامانه رسمی اداره ثبت اسناد قبرس شمالی قابل پیگیری است
از آنجایی که اصل این املاک پیشتر متعلق به شهروندان یونانیقبرسی بوده در سطح بینالمللی ممکن است با طرح دعاوی حقوقی در صورت اتحاد شمال و جنوب مواجه شوند. با اینحال در حقوق فعلی TRNC این سند کاملاً معتبر و قانونی است. این املاک در مناطق اطراف لفکوشا برخی محلههای فاماگوستا دورتر از مرکز گیرنه میتوان خانهها و آپارتمانهایی با سند معاوضهای با قیمت مناسب پیدا کرد؛ مخصوصاً گزینه مناسب برای خریداران ایرانی با بودجه ۵۰ تا ۹۰ هزار یورو.
امروزه بسیاری از املاک قابل خرید توسط ایرانیان در قبرس شمالی سند تبادلی دارند.
مزایای این نوع املاک شامل این موارد است:
- معاملهپذیر و دارای شناسه در سامانه رسمی ثبت اسناد
- قابل خرید توسط خارجیها
- قیمت مناسبتر نسبت به سند ترکی
معایب سند تبادلی و معاوضهای املاک قبرس شمالی
- حقوق بینالمللی از دید اتحادیه اروپا این سند را ممکن است به چالش بکشد
- احتمال اختلافات حقوقی در صورت تغییرات ژئوپولیتیکی در آینده
این سند مناسب برای ایرانیانی که بهدنبال خرید ملک با بودجه متوسط در مناطق دانشجویی مانند نزدیکی دانشگاه EMU در فاماگوستا هستند.
سندهای مختلط Mixed Title Deeds – سندهایی با ترکیبی از سوابق ملکی
سند مختلط اصطلاحی است که به املاکی با وضعیت خاص ثبتی اشاره دارد؛ یعنی ملک یا زمینی که بخشی از آن دارای سند ترک و بخشی دیگر از نوع معاوضهای یا تملیکی است. در برخی موارد خود زمین دارای سند مطمئن است ولی ملک ساختهشده روی آن از نوع اجارهای است.
ویژگیها:
- حدود ۵٪ املاک بازار قبرس شمالی دارای سند مختلطاند
- نیازمند بررسی کامل توسط متخصص ملکی دارای مجوز TRNC
- جای مانور معاملات به سبک مشارکت در ساخت یا بهرهبرداری خاص را دارد
مزایا:
- قیمت پایینتر
- در برخی موارد هنوز انتقال قطعی به صاحب پروژه کامل نشده و خریدار وارد فاز اول میشود
ریسکهای این املاک شامل این موارد است:
- امکان تأخیر در دریافت سند نهایی
- احتمال بروز اختلافات در صورت تغییر قوانین مالکیت زمین
- معمولاً پشتوانه بانکی یا دولتی ندارد
سندهای تضمینی Guaranteed Title Deeds – سندهای جدید با پوشش ویژه حقوقی برای خریداران خارجی
سند تضمینی اصطلاحی است که بیشتر در بازار پرطرفدار املاک قبرس شمالی توسط مشاوران بر اساس شیوه ارائه پروژهها استفاده میشود. این سند معمولاً ترکیبی از انواع اسناد قبلی است که توسط پروژههای ساختمانی معتبر ارائه میشود ولی با این مزیت ویژه این املاک تضمین کامل از طرف دولت یا یک نهاد توسعهدهنده بزرگ بابت صحت حقوقی سند و عدم وجود مناقشه است.
ویژگیهای اصلی این املاک شامل:
- سند ثبتی از نوع ترک یا معاوضهای است اما با گواهی تضمین خریدار خارجی
- در پروژههای شهرکی یا هتل-رزیدنسها ارائه میشود
- امکان پرداخت اقساطی و نقلوانتقال سند در قالب تنظیم وکالتی در دفاتر رسمی وجود دارد
این سندها برای خریداران خارجی مخصوصاً کسانی که اقامت ترکیه یا تابعیت دوگانه دارند گزینهای مطمئن بهشمار میروند تا خرید ملک بدون ریسک تجربه کنند.
املاک دارای سند تضمینی در فازهای جدید پروژههای مسکونی در اسنتپه تاتلیسو لانگبیچ و اطراف قاضیماقوسا یافت میشند
مناسب برای ایرانیان ساکن اروپا که برای اولین بار از راه دور خرید میکنند
سند تملکی TMD – Tahsis Koçan | قابل استفاده اما با ریسک حقوقی بالاتر برای پروژههای خاص
این سند مربوط به زمینهایی است که پس از استقلال قبرس شمالی برای مقاصد خاص مانند ایجاد پروژههای عمرانی یا سکونتی به برخی شهروندان تخصیص داده شده. این املاک ابتدا در مالکیت دولت بودند و سپس به اشخاص یا توسعهدهندگان خاص واگذار شدند.
دریافت شهروندی قبرس شمالی برای ایرانیان
ویژگیها:
- معمولاً قیمت پایینتری دارند
- مناسب برای خرید در نواحی رو به توسعه
هشدار:
- برای خارجیها بهطور مستقیم همیشه توصیه نمیشود
- نیاز به بررسی دقیق تجربه حقوقی و مشاور معتبر ملکی دارد
مناسب برای: پروژهسازان یا سرمایهگذاران حرفهای ایرانی که درگیر پروژههای مشارکتی هستند بهطور خاص برای کسانی که از تهران یا اصفهان برای سرمایهگذاری گسترده میآیند
سند اجارهای Leasehold Title قبرس شمالی که اعتبار محدود و مالکیت موقت دارند
در برخی مناطق خاص مانند زمینهای اطراف دانشگاهها یا نهادهای دولتی املاک ممکن است مالکیت کامل نداشته باشند بلکه بهصورت اجارهای بلندمدت مثلاً 49 ساله واگذار شده باشند.
ویژگیها:
- مالک فقط حق استفاده از ملک را دارد نه مالکیت دائمی
- در برخی پروژههای مسکونی یا خوابگاهی بهکار میروند
- قیمت بسیار پایینتر از سایر انواع سند
این املاک مناسب برای خانوادههایی که قصد خرید ملک برای استفاده موقت فرزندان دانشجو در قبرس شمالی دارند که در گیرنه یا لفکوشا برخی واحدهای اطراف دانشگاهها با این نوع سند به فروش میرسند.
اشتباه رایج ایرانیان در انتخاب سند ملکی قبرس شمالی
متأسفانه بسیاری از ایرانیها در مرحله اول خرید فقط به قیمت ملک توجه میکنند و به نوع سند توجه چندانی ندارند. نتیجه این اشتباه میتواند منجر به مواردی مانند:
- عدم امکان دریافت اقامت از طریق ملک
- ناتوانی در واگذاری ملک به افراد دیگر
- مشکلات حقوقی در زمان فروش ملک یا ثبت وام بانکی
همیشه پیش از خرید نوع سند را بهصورت رسمی بررسی کنید و در صورت نیاز از مشاوران حقوقی دارای مجوز TRNC کمک بگیرید.
در جدول زیر توضیحات بررسی شده که کدام سند برای کدام هدف از خرید در ملک قبرس مناسب است؟
هدف از خرید | پیشنهاد نوع سند |
سرمایهگذاری بلندمدت امن | سند ترکی Turkish Title |
خرید بودجهمحور با سکونت موقت | سند تبادلی Exchange Title |
زیرساختسازی یا توسعه پروژه | سند تملکی TMD Title |
اقامت موقت دانشجویی یا ارزان | سند اجارهای Leasehold Title |
تیم تخصصی ویزا آریان برنا آمادگی دارد تا با بررسی حقوقی پیش از خرید اطلاعات دقیق سند وضعیت ثبتی ملک و تعاملات با سامانه ثبت اسناد TRNC شما را گامبهگام تا مالکیت امن در قبرس شمالی همراهی کند.
